展望 | 2019年，商业地产人该如何把握机会？“永盈购彩大厅”

自若间，2018年匆匆而过，对于商业地产从业者和投资者而言，迭代挑战和重塑的一年甚至比意想中更加慢的相似了尾声。技术上看，这是去杠杆的一年，是金融地产等行业水深火热的一年，且这种严控在可意识到的未来将大概率以既定步伐步入历史的进程。同时，这还是人民币面对美元管理体制和国内抵押品严重不足两难决择的一年，也是整个系统面对中美贸易战骚扰的一年。

从而宏观扰动在相当大层面上政治宣传了一二级市场的估值逻辑。在追溯这一年来的主要经济密切相关的时候，我们看见了出口的显著消息传递，并融合房地产政策层面和资金层面的可预料的持续削减，对明年出口提高抱有具体的期望。

无论是官方大喊，还是政策实施，我们都能从诸如民企融资反对，上市公司收购优化，科创板，增税政策有效地制订及贯彻执行，以及隐含的对内需和消费的更进一步性刺激，品读到以下几点或可沦为机遇，最少是反感注目的布局救赎和方略：了解并持续磨练和定向可转债涉及的标的及资产；对上市公司特别是在是现金流情况较好的标的展开长年而多元的合作；在一级市场尤其是VC阶段的投资，不予更大密度和力度的注目，特别是在是在互联网全面由消费网络改向产业网络中蕴含着的极大的to B投资机遇，并将充足视角分配给牵涉到电池，材料以及信息传输和捕捉的硬件生产企业及产业链的投资布局；在重塑估值逻辑的背景下，将严苛按照产业闭环和行业研究先行的策略指导二级市场投资；同时不放开对传统地产类型优质项目的捕捉。012018市场总结2018年，无论是国内经济还是外部宏观经济形势都再次发生了较小变化，国内主要展现出为金融强劲监管，由于去杠杆、以防风险等政策的实行，给企业融资带给了较小的影响。外部的中美贸易争端升级，给经济形势带给了更为纷繁复杂的变化。

国内1)经济增长速度下降2018年，国内经济快速增长之后上升，三季度GDP同比增长速度6.5%，倒数两个季度下降，并刷新2009年二季度以来的新高。不受内部经济结构转型和贸易争端等外部因素影响，预计2019年中国经济仍将之后筑底，IMF（国际货币基金组织）预测2019年中国GDP增长速度为6.4%。▲GDP、GDP平减指数同比增长速度图2)去杠杆以防风险2018年，国内经济形势重点展现出为金融强劲监管，这一方面是为了经济结构转型，解决问题历史遗留问题的必须，另一方面也是为了贯彻防止有可能再次发生的金融风险。

年初到一季度时采行的是凸信用、凸货币政策，后来找到必要全面去杠杆更容易导致市场流动性严重不足，引起资本市场债权人。二季度开始渐渐改回凸信用、泊货币，4月、6月先后两次定向降准。

到7月下旬国务院常务委员会明确提出要实施更为大力的财政政策，意味著政策正在向长货币、凸信用和大力财政改变。▲社会融资和贷款总量总计同比图应当说道，去杠杆早已获得了一定的大力效益。目前宏观杠杆率企稳，杠杆结构大大优化。

9月末，社会融资规模存量增长速度上升至10.6%，较去年同期和去年末增长速度上升3.8个和2.8个百分点，已相似同期名义GDP增长速度，这意味著宏观杠杆率的企稳。同时，委托贷款和信托贷款合计为20.9万亿元，较年初上升1.6万亿元，同比增长速度降到-4.8%，较同期社会融资规模增长速度较低15.4个百分点。

此外，地方政府隐性债务也获得诱导，显性债务维持较慢快速增长。国外1)美联储加息2018年，美国经济衰退，快速增长十分强大，二季度GDP快速增长4.1%，三季度GDP快速增长3.5%，为四年以来最佳。9月份ISM（美国供应管理协会）制造业PMI指数59.8，非制造业PMI指数61.6，皆同比大幅提高。此外，私人部门投资等各项经济指标也都十分亮眼，为接下来的美联储加息建构了扎实的经济基础。

▲美国非制造业PMI与GDP同比增长速度随着美国经济强大衰退，以及贸易壁垒导致进口商品和原材料价格上涨影响，美国国内的通胀预期也在大大减少。不受此影响，美联储2018年9月具体表态加息，美国十年期国债收益率较慢下行突破3.2%最重要关口，更有资金从股市向债市移往，导致美股暴跌并拖垮全球股市。同时，资金也开始从新兴市场国家向美国转往，对新兴市场国家的股市和汇率导致双重冲击。

2)中美贸易战特朗普政府坚决中方劝说，决意发动贸易战，宣告将对中国2500亿美元进口商品加征关税，贸易壁垒减少预计将对两国的进出口导致较小影响。民主党重掌众议院后，考虑到前期财政性刺激政策大概率无法还清，以及全球化趋势的不可逆转，预计贸易争端将未来将会大概率恶化。

坦率的说道，全球化是不可逆转的，是人类文明的发展和变革。中美两国GDP总和占到全球国内生产总值的40%和全球快速增长的50%，尽管中美两国并不总是利益相连，但在有可能要求全球经济胜败的各种实际问题上，双方依然必须以有序的方式积极开展工作。

两国都必须一个切实可行的国际体系，这也是贸易争端预计将不会大概率恶化的根本原因。022019宏观未来发展受到国内经济结构转型和贸易争端等外部因素影响，预计2019年中国经济仍将之后筑底，国际货币基金组织（IMF）预测2019年中国GDP增长速度为6.4%。

尽管增长速度有所减慢，但中国的经济快速增长仍然十分强大，减慢只是经济长时间且是合理的转型过程。1)新兴市场整体承压一方面，随着主要发达国家完结货币严格政策，资金开始向繁盛市场转往；另一方面，贸易保护主义流行造成新兴市场国家自身经济问题更为突显，2019年新兴市场国家预计将不会面对更大压力。

新兴市场国家在出口方面的子母远大于发达国家，在制造业供应链方面也具有更加密切的联系。▲新兴市场与发展中国家外储环比变化与美元指数2)科创板蕴藏新的机会2018年11月5日，在上海举行的中国国际进口博览会开幕式上，精研主席宣告将在上交所成立科创板，并试点股票登记制。科创板的成立合乎近期减轻民营企业融资困境的思路，通过资本市场为企业融资。

此外，科创板的发售也有助做到好登记制试点的力度和节奏，将给一级市场带给增量红利。▲科创板是登记制为的试点3)大力财政或出主导美元步入加息周期后，美联储大大加息传输了国内货币严格空间，中美利差膨胀增大了国内资金外流压力，更进一步货币严格的效力将大打折扣。与货币政策比起，大力的财政政策不仅能量极大，而且刚刚开始，更容易在各个领域远超过市场预期。4)全球通胀预期回落美国方面经济快速增长强大，低收入充份，薪资下跌，贸易战带给的贸易壁垒的减少也逐步传导到进口商品价格。

中国方面刚经历了供给侧改革，涨价去库存，商品价格正处于高位并逐步向中下游传导。此外，财政支出的周期性变化和增税政策对消费的性刺激，也将必要造就价格水平的变化。

03大类资产配备建议股票市场1)趋势研判以A股为事例。A股的估值水平早已回升至历史较低的方位，但整体估值水平仍低于2012-2014年的水平。

沪深300指数意味著估值处在较低的区间，中证500指数估值早已相似历史低位。▲A股水平整体回升至历史较低的区间本年度资金持续清净流入后，预示着被禁压力减少，流动性边际严格，预计2019年资金面将不会显著好转，新的重返净流入。

将不会有助承托A股整体估值水平。由于我们于是以处在一轮智能革命中，政府对于新兴产业不予诸多反对，同时，政府在著手提高中低收入群体的收入水平，提升城镇居民的消费潜力，因此，大众消费品未来将会获益。总的来看，科技茁壮和消费茁壮等稍茁壮类板块未来将会更为更有资金。投资主线为科技+消费，更为明确的，智能革命（数据红利）涉及板块、军工、医药、大众消费涉及板块未来将会落败。

明确产品自由选择方面，建议注目擅长于基本面挖出的价值投资型投资基金基金以及与股债市场相关性较低历史业绩务实的并具备较长出色业绩历史展现出的以及套利策略类（与股债市场相关性较低）的证券类基金。2)注目领域科技牛市或将打开智能革命领衔A股人工智能大数据云计算有一批公司早已开始不具备较强的竞争实力，不会让一批未上市的独角兽在A股上市，为中国智能革命板块获取新的优质标的。我们坚信， A股也将不会转入数据红利时代。

这是当前A股仅次于的空间和机遇。▲配备模块导图-科技领域消费牛市之后大众消费将沦为新的主角无论是提升中低端收益人群收益，还是城镇居民提高边际消费偏向，最后获益的的是稍大众消费，也就是与地产消费相关度不高的消费类别。当前所有的政策皆不利于大众消费品的提高，这也是我们指出的下半年的另一个大的机会。投资基金股权1)不受监管政策影响，VC/PE 基金规模增长速度上升截至2018年9月，国内投资基金股权基金（已备案）数量、管理人及管理规模分别为74337只、24255家、为12.80万亿元。

与去年同期相比，整体增长速度有所上升。4月27日资管新规公布、过渡期为 2020 年底，下半年资管产品持续清扫中，追加的股权市场参与者和资金规范，投资基金股权市场募资可玩性增大，管理规模、基金数量增长速度或持续上升。

▲已备案投资基金股权管理基金规模（亿元）以及增长速度（%）2)投资趋势比较稳定，资金扎堆优质项目2017年Q1到2018年Q2共计 5,198 起投资事件，上年度同期投资事件分别为6,499、6,395件虽有增加，考虑到仍未到6月底以及数据滞后效应，总体其仍正处于稳定水平；共计2,605 家企业取得投资，单个企业集中于的机构数量自2016年以来仍然正处于下降趋势、投资机构核心区趋势下沉。▲2017Q1-2018Q2获投企业行业产于从获投行业看，互联网、IT、医疗身体健康仍为前三大行业，互联网自2017年下半年比重上升后 2018 年比重新的提升；IT行业持续下沉，2018Q1比重减少显著；获益政策受到影响（创意药/器械判、希望部分业务发展以及港股上市政策等），医疗身体健康持续低热度。

有一点注目的是前三大行业集中于效应强化，其合计占获投比重由2017Q1的52.93减少至2018Q2 的60.89。注目增长速度较好的细分行业,突显长期投资价值1)人工智能人工智能地位堪比当年工业革命，而且产业发展愈多成熟期，人工智能的主体作用就不会就越突显。人工智能将使生产力数量级提高，与之相辅相成的大数据、智能移动、云计算三大技术将沦为经济快速增长的新动能。2)区块链技术是不可多得的历史性投资机会尽管加密货币和涉及资产的价格早已从2017年的高峰很快暴跌，但到2018年，区块链初创公司的股价却屡自创历史新纪录。

麦肯锡官网曾回应，到2027年，全球GDP的10％将被存储在区块链上。仅有过去两年，就有多达50万份关于区块链的新出版物和370万份谷歌搜寻结果。区块链初创企业的风投资金持续增长，在2017年就已超过10亿美元，ICO的投资也已攀升至50亿美元。

区块链是生产关系的革命，必定带给生产力的大变革，是确实的供给外侧革命。区块链获取了网状协同的底层技术支持，这是未来十年最重要的创意和价值建构的动力。

在未来的五到十年中，堪称布局区块链技术的绝佳时机。3)审时度势布局医药行业2018年对于医疗医药行业的兴起堪称是一个时间窗口。

据嘉丰瑞德数据统计资料：2018年一季度，A股医药板块沿袭了去年四季度的强势展现出，涨幅4.05%，头部个股展现出引人注目。从以上数据不难看出，目前医疗医药行业早已转入务实的年均快速增长范畴。而就未来的行业发展趋势来说，医药行业的龙头企业一定会引导整体业绩快速增长。

因此，建议重点注目研发能力强劲、资源整合能力强劲、新产品新技术和新的订单提供的成长型企业，今年创意药持续获批，医保招标放量，大趋势是创意特消费，合乎产业逻辑的公司具备长期投资的价值。4)做到母基金的战略优势，强化布局基金人组投资对于投资者而言，在股市大大调整、债市债权人时有发生、房地产投资有限、外汇监管趋严的情况下，股权投资的抗周期波动性被投资者列入重点考虑到要素，投资基金股权投资沦为资产配备的重点。

对投资基金股权基金而言，熊市是转入市场的黄金时点，因为这时企业估值比较较低，未来更容易取得较高的解散报酬。在经济周期底部转入市场，还能充份捕捉经济快速增长所带给的溢价。相比较而言，虽然投资股权基金的收益、风险比较高，但不会面对行业布局机会受限、管理制度门槛低的容许。

整体来看，投资母基金（FOF），行业及阶段分散度比较较高，收益空间平稳，波动性及管理制度门槛比较较低，因此母基金是参予股权投资的最佳方式之一。类相同收益1)利率债利率债方面，增大基建投资仅有能短期对冲经济上行风险，无法带给经济的长年快速增长；居民购买力欠下将造成消费增长速度上行，再加房地产转入下行期将使得经济上行风险持续减小。此外，社融增长速度上行趋势恒定变换货币政策严格加码将使得资金供需结构更进一步提高，利率还有更进一步上行空间；而且国内市场需求不振也使得长年通胀渐趋上行，名义GDP增长速度还将减慢，加之地方债供给冲击也将在10月后渐渐消退，债市快牛行情仍将持续；建议星期一较低配备持久期利率债。

当前地方债配备价值突显，建议优先配备。2)信用债信用债方面，年中以来密集实施的各项政策，意图引领长货币向长信用传导，在防止金融风险的同时更佳地服务实体经济，对冲中美贸易摩擦等外部风险。

因此，较低等级持久期信用债风险依然较小，建议星期一较低配备中短期中高等级信用债，以配备城投债为优先。3)对定向可转债在2018年11月1日晚，证监会公布试点定向可转债收购反对上市公司发展公告，定向可转债不具备了独有优势，具体受到影响收购市场。

按照目前发布的试点文件，定向可转债主要作为缴纳工具，以具体可作为设施融资工具。对于投资者来说，将是一个不俗的投资渠道。4)信托及投资基金房地产基金产品精耕细作，从城市更新和长租公寓等持有人型物业著手。在商品住宅调控严苛的背景下，政府对于核心地段的规划基本上以商业物业居多，商业办公楼的土地供应数量并没上升。

整个房地产行业处在转型升级的阶段，在资金受限的背景下，全然依赖研发造城的模式早已无法在一二线城市沿袭，想在资源挤满的大型城市地产中分一杯羹，必须精耕细作，从长租公寓和商业地产等持有人型物业著手。从投资基金地产基金的模式来看，房地产股权投资基金是未来的发展方向。股权投资可以使普通投资者参予到地产项目中，共享其可观的收益。

目前我国投资基金房地产基金中，多为以类REITs居多的债券基金，通过成立类似目的载体来提供平稳的利息现金流。随着住房出租资产证券化等反对政策实施，房地产股权投资可以从资产证券化（ABS）和投资基金基金两个渠道去紧贴。考虑到优质的地段、物业都是稀缺资源，在房地产行业转型的关键阶段，建议尽早布局房地产股权投资领域。

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